Мнение арендодателя: краткосрочная или долгосрочная аренда квартир в Дубае?

Преимуществами для инвесторов в Дубае являются понятные требования к объяснению происхождения денежных средств и лёгкости их перевода между странами. Сделки можно оплачивать наличными, банковскими чеками и безналичным переводом на расчетный счет продавца.  

Безусловная выгода от краткосрочной сдачи квартиры в Дубае очевидна, если вы обратитесь к специалистам. Они знают всё о проблемах выбора аренды, рыночных предложениях Дубая, текущих тенденциях, доходности и рисках. 

Арендодатель получит высокий доход, удалённое управление и быстрый выход из инвестиций без потерь в цене при идеальной сохранности недвижимости. На длительный период снимать жильё в Дубае могут только резиденты страны и определённый круг лиц.

Обзор рынка аренды в Дубае

Рынок недвижимости Дубая привлекает иностранных инвесторов и состоятельных людей экономической стабильностью и высокой доходностью от сдачи в аренду жилых объектов. Позитивные прогнозы строятся на анализе изменений экономической ситуации и статистических данных. Люди переезжают в Эмираты, несмотря на повышение цен на недвижимость. 

Рынок аренды состоит из нескольких больших групп. Это владельцы, арендаторы и компании, занимающиеся долгосрочной и краткосрочной арендой, число которых с начала 2024 года увеличилось. 

Эксперты считают, что ежегодно стоимость краткосрочной аренды растет примерно на 10-15%, что позволяет арендодателю повышать доходность и прогнозировать на несколько лет вперед.

Положительно влияет на арендный рынок жилья рост туризма в Дубае. В прошлом году турпоток вырос на 18%, что, в первую очередь, повлияло на краткосрочную аренду. Дубай – крупнейший центр торговли и реэкспорта. ВВП в Эмиратах ежегодно увеличивается, что обеспечивает рост рынка.

Текущие тенденции на рынке аренды

Дубай удивляет темпами роста: стоимость аренды жилья в прошлом году выросла на 22%. Общее число контрактов аренды увеличилось на 43% в сравнении с периодом 2020 года. До этого число квартир на рынке аренды превышало спрос. Собственники были вынуждены уступать арендаторам и снижать цены, а также продлевать действующий договор на долгосрочную аренду. 

Сейчас ситуация изменилась в обратную сторону. Новое жильё пользуется ажиотажем, поэтому собственники могут поднимать ставки.

В 2024 году рост стоимости аренды продолжится при заключении новых договоров, особенно в центральных районах Дубая.

Из-за роста объектов жилой недвижимости в пригородах ожидается умеренный рост стоимости аренды, а элитное жильё стало доступнее для аренды. Количество новых арендодателей увеличилось на 29%, в сравнении с показателями IV квартала 2023 года. Число просмотров жилья для краткосрочной аренды возросло на 7,7-9,3%.

Заметный рост арендной платы наблюдается в районах, где недавно появились новые жилые объекты: SobhaHartland, Meydan, Al Furjan, и другие районы. 

Компания RAD Holiday Homes Rental оказывает помощь по нахождению платёжеспособных клиентов и берёт на себя обязательства по оформлению всех видов аренды жилой недвижимости «под ключ». 

Преимущества Дубая как места для инвестиций в недвижимость 

Приобретение недвижимости в ОАЭ для сдачи в аренду становится ещё привлекательнее. Тенденции, наблюдаемые в разных жилых районах Дубая, указали на то, что инвестиции в недвижимость Дубая продолжает быть выгодной.

Предпочтение инвестировать в недвижимость Дубая связано с высокой доходностью в долларах и с отсутствием налога физических лиц на арендный доход в ОАЭ. 

Важно знать: для сдачи квартир на короткий срок требуется лицензия на данный вид деятельности. Управляющие компании знакомы с ситуацией в жилых районах, их помощь упрощает поиск арендаторов, они помогают решить вопросы по заселению и присмотру за недвижимостью в течение всего срока аренды. Компания RAD Holiday Homes на протяжении длительного времени занимается краткосрочной арендой и пользуется хорошей репутацией у клиентов. Мы поможем с управлением вашей недвижимостью «под ключ», начиная с получения лицензии, и заканчивая сдачей ее в аренду.

Краткосрочная аренда

Для краткосрочной аренды владельцу квартиры понадобится лицензия на деятельность с соблюдением стандартов и правил контролирующих органов Дубая. Потребуется открыть счёт в банке, заключить контракты для рекламы и операционной деятельности по бронированию жилья. Для физических лиц это труднозатратный и сложный процесс. Требуется время, опыт и база знаний в сфере экономики и юриспруденции.  

Самым лучшим способом для начала арендной деятельности является сотрудничество с нашим агентством RAD Holiday Homes. Все контакты доступны на нашем сайте. Оставляйте заявку или звоните по указанному номеру телефона. После составления договора о сотрудничестве, арендная деятельность будет осуществляться от имени агентства на законных основаниях. Собственник недвижимости, в дальнейшем, может находиться в любой точке мира и дистанционно отслеживать результаты деятельности.

Преимущества для арендодателя     

1. Высокий доход (до 10% годовых) при удачном расположении дома, просторной планировке и хорошем ремонте, а также растущим рынком аренды.

2. Удалённое управление позволяет управляющей компании контролировать арендатора и решать все операционные задачи в процессе краткосрочной аренды.

3. Предлагать жильё в аренду выгодно уже на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Арендная плата поможет погасить ежемесячные платежи владельца собственности по ипотеке, кредиту или коммунальным платежам.

4. Арендодатель может лично проживать в апартаментах 30 дней в году. Для этого нужно только заранее предупредить компанию о своём приезде в ОАЭ.

5. Уверенность в сохранности недвижимости и гарантированных суммах оплат всего срока аренды. Управляющая компания производит мелкий ремонт и тщательную уборку арендуемого жилья после выезда клиентов.

6. Возможность быстрого реагирования на колебания рыночных цен, отсутствие привязки к индексу RERA. Например, если в городе будет происходить масштабное событие, люди будут туда приезжать, тем самым увеличивая стоимость аренды на рынке, и мы с вами сможем адаптироваться под изменение цен и получить свою выгоду.

Недостатки

• При краткосрочной аренде жилья потребуются инвестиции в меблировку согласно стандартам DTCM. Однако этот недостаток может принести более высокую доходность в будущем и окупит затраты.

• Скачки цен сильнее всего заметны на рынке краткосрочной аренды. Однако при грамотном подходе такой вид аренды приносит хороший доход.

• Все услуги на содержание жилья оплачивает арендодатель, но не смотря на это, доходность в большинстве случаев все равно выше, чем при долгосрочной аренде.

Потенциальная доходность и риски

Необходимо выбрать правильную стратегию сдачи жилья в аренду, обратив внимание на важные факторы. Требуется учитывать местные условия рынка, спрос на арендное жильё в определённом районе.

Долгосрочная аренда 

Перед подписанием договора обеим сторонам важно знать свои права и обязанности. 

В договоре должны быть отражены: 

• фиксированная стоимость оплаты;  

• условия и сроки аренды, в том числе возможность продления;

• дополнительные расходы, которые могут быть связаны с эксплуатацией здания и его техническим обслуживанием;

• ответственность сторон.

Арендодатель должен передать собственность арендатору в хорошем состоянии. Он берёт на себя всю ответственность за проведение ремонтных работ, которые не должны отрицательно воздействовать на использование жилых помещений квартирантами.

Арендатор обязан вернуть недвижимость владельцу в таком же состоянии, как и при подписании договора. При этом не учитывается естественный износ, который происходит независимо от эксплуатации помещений. Арендатор обязан оплачивать все расходы, указанные в договоре. После освобождения помещения арендатор должен аннулировать все изменения, произведённые им в арендованной собственности.

Сдача недвижимости в аренду на длительный срок в Дубае может быть невыгодной. И вот почему: жильцов нельзя выселять до истечения срока контракта. Повышать стоимость аренды свыше показателей калькулятора RERA запрещено. 

Преимущества для арендодателя

1. Не приходится часто искать новых арендаторов. 

2. Собственник объекта получает чистую прибыль, за коммунальные платежи платит арендатор. 

3. Если квартиросъёмщик решил освободить помещение раньше указанного в договоре срока, хозяин имеет право удержать часть арендной платы.

Недостатки 

• Нельзя изменить годовую арендную ставку, установленную в договоре.

• При продлении контракта ставка остаётся прежней в течение двух лет. Далее не получится увеличить её больше, чем на процент, рекомендованный RERA.

• В случае, если собственник хочет расторгнуть контракт, он обязан отправить нотариальное уведомление арендатору за 12 месяцев до предполагаемой даты расторжения контракта. Выселять арендатора раньше запрещено.

• При продаже квартиры, где проживает долгосрочный арендатор ее стоимость снижается на 20-25%.

Доходность и риски

Прибыль от долгосрочной аренды составляет в среднем 3-5% годовых. 

Заключение договора происходит без свидетелей и поручителей. Обычно контракт составляется на год, затем продлевается. Все гибкие условия должны быть оговорены индивидуально.   

Сравнительный анализ 

При сдаче жилья в аренду в Дубае среднегодовой доход колеблется в диапазоне 5-10% ROI. На размер процентной ставки влияет категория апартаментов, стоимость обслуживания и локализации. Наиболее выгодно сдавать жильё в: 

• бизнес районах; 

• туристическом секторе;

• спальных районах с развитой инфраструктурой.

На длительный срок сдавать жилые объекты в аренду могут собственники жилой недвижимости и юридические лица, имеющие специальную лицензию. При краткосрочной аренде владелец квартиры может получить разрешение на деятельность, либо доверить управление жилым объектом специализированной компании, например, RAD Holiday Homes, лицензированной Департаментом экономики и туризма ОАЭ.

При краткосрочной аренде по популярным объектам доход может быть до 12-15% выше в сравнении с долгосрочной арендой.

Владельцы жилья имеют право самостоятельно принимать решения по установлению стоимости аренды. В этом плане в ОАЭ отсутствуют ограничения.

Владельцы с заключённым договором на долгосрочную аренду не могут выселить жильцов или повысить расценки. Этот вопрос контролируется властями Дубая. 

Арендодателям выгоднее сдавать жильё в краткосрочную аренду, так как цены на новое жильё постоянно растут. В отличие от долгосрочной, краткосрочная аренда приносит бОльшую прибыль.

До момента продажи апартаментов краткосрочная аренда приносит прибыль. Нет необходимости уведомлять арендатора за год до расторжения долгосрочного арендного контракта для продажи жилья. Таким образом, возможен быстрый выход из инвестиций без потери в цене.

Сравнение по ключевым параметрам: 

Доходность (без учета капитализации стоимости объекта): 

• при краткосрочной аренде – в диапазоне 5-9%

• при долгосрочной аренде – в диапазоне 3-5%.

Управление объектом:

При краткосрочной аренде всю работу по поиску клиентов, перечислению средств и обслуживанию апартаментов берет на себя агентство по управлению недвижимости.  

При долгосрочной аренде регистрация договоров осуществляется в соответствии с правилами ОАЭ через систему Ejari. Регистрация через систему Ejari позволяет обратиться в суд при возникновении разногласий.

Затраты на содержание: 

При краткосрочной аренде оплата производится посуточно, помесячно или понедельно, а при долгосрочной – одним или несколькими чеками за весь год.

При годовой аренде арендатор платит за коммунальные услуги, которыми пользуется, а собственник оплачивает счета годового содержания и обслуживания дома.

При краткосрочной сдаче квартиры квартиранты платят только аренду, а собственник оплачивает все счета. Управляющая компания оказывает услуги по оплате ежемесячных счетов из прибыли. 

Мнение экспертов

Долгосрочная аренда в Дубае является распространённым типом для экспатов. Многим арендодателям сдавать жильё данной категории квартиросъемщиков выгодно в плане постоянства и стабильности. Коммунальные платежи и муниципальные сборы оплачиваются арендатором. Самое важное, на что следует обратить внимание – тщательно подбирать жильцов в апартаменты, чтобы не пришлось восстанавливать мебель и делать ремонт.

При краткосрочной аренде лучше всего доверить управление жилой недвижимостью специализированной компании. Преимуществом является возможность регулировать стоимость аренды, подстраиваясь под сезонность и получать большую доходность. Ваша квартира не является привязанной к долгосрочному контракту, вы можете в ней проживать при необходимости. Сохранность квартиры лучше, так как после каждого гостя производится тщательная уборка и мелкий ремонт. 

Рекомендации от арендодателей, выбравших ту или иную стратегию

Прежде всего нужно определиться, кому вам выгоднее сдавать свою собственность: туристам, экспатам или бизнесменам. Исходя из этого выбирайте тип аренды. Туристов интересует краткосрочная аренда, с которой можно получить максимальную прибыль. Долгосрочная аренда представляет интерес для семей с детьми и представителей бизнеса.

С этими и другими вопросами вы можете обратиться в компанию RAD Holiday Homes. Персональный менеджер ответит на любые вопросы и окажет помощь в решении сложностей, поможет в регистрации и продвижении вашей собственности для привлечения потенциальных гостей.

Специалисты нашей компании оказывают помощь в подключении вашей недвижимости к основным коммуникациям, обеспечении безупречного процесса бронирования и управлении недвижимостью после оформления арендной сделки. Предлагаем пятизвёздочный уровень меблировки, уборки и обслуживания недвижимости на круглосуточной основе. Собственник имеет доступ к информации об апартаментах, может получать актуальные отчёты о доходах в любое время в личном кабинете нашей системы.

Дубай – идеальное место для приобретения и последующей сдачи жилой недвижимости в аренду. Размер арендной платы при краткосрочной аренде не контролируется государством, а устанавливается в соответствии спроса и предложения. 

Выгоднее всего доверить управление объектом престижной компании, одной из которых является RAD Holiday Homes. Обратившись к нам, вы получите подробную консультацию обо всех особенностях рынка недвижимости.

Опытные сотрудники нашей компании быстро найдут выгодных арендаторов для краткосрочной сдачи жилья в аренду, чтобы повысить уровень инвестиционной доходности нашего клиента.