Как сдавать недвижимость в Дубае и насколько это выгодно? Краткосрочная и долгосрочная аренда

Дубай является международным центром туризма, бизнеса и культуры. Ежегодно город посещают миллионы туристов. Это способствует как повышению спроса на арендное жилье, так и спроса на покупку недвижимости. Особенно это стало актуально после 2022 года, когда россияне начали искать новые способы сохранения своих средств и получения прибыли. 

Сдача квартиры в перспективной и стабильной стране может стать неплохим источником дохода. Именно поэтому владельцы недвижимости из стран СНГ активно изучают ключевые аспекты передачи собственности во временное управление специализированным компаниям, включая процесс регистрации и получения лицензии. Задумываясь о данном способе заработка, важно ознакомиться с текущими трендами на рынке арендного жилья в Дубае и деликатными вопросами, с которыми можно столкнуться в процессе сдачи недвижимости. 

Имеет ли возможность собственник сдавать свое жилье в аренду?

В Дубае существуют законы и правила, регулирующие отношения между арендодателями и арендаторами, а также ограничения и возможности, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Согласно Закону №26 от 2007 года, владельцы недвижимого имущества имеют право сдавать его в аренду на долгосрочный и краткосрочный период.  

Важно знать, что на длительный период могут арендовать только резиденты ОАЭ и некоторый другой круг лиц (о них будет ниже). Поэтому сдавать квартиры туристам арендодатель может только при краткосрочной аренде.

Отдавая предпочтение краткосрочной аренде, владельцу квартиры следует позаботиться о получении лицензии (разрешения) на деятельность отеля/гостиницы, соблюдать стандарты и правила контролирующих органов, открыть счет в банке, заключить контракты с различными площадками, где он будет рекламировать свои апартаменты и заниматься ежедневной операционной деятельностью по бронированиям. 

Данный процесс довольно сложный, трудозатратный и требует как время, так и знания рынка и законов, поэтому большинство инвесторов и собственников жилой недвижимости в Дубае выбирают сотрудничество с нашей управляющей компанией RAD Holiday Homes. Мы возьмем жилье в управление и будем сдавать его в краткосрочную аренду от нашего имени. Мы имеем разрешения на сдачу недвижимости, поэтому арендная деятельность будет осуществляться на законных основаниях. 

На какой доход может рассчитывать арендодатель

В Дубае доход от сдачи жилья в аренду колеблется в диапазоне от 5% до 10% ROI в год. Размер процентной ставки зависит от вида и категории апартаментов, стоимости обслуживания и локализации недвижимости, а также от цены покупки. Получить более высокую финансовую отдачу можно при сдаче апартаментов в туристических или бизнес районах, а также в набирающих популярность спальных районах с развитой транспортной развязкой, где спрос на жилье обычно выше. 

При работе с управляющей компанией, доход от сдачи в краткосрочную аренду может быть до 15-20% выше по некоторым объектам, в сравнении с долгосрочной арендой.

За сколько можно сдать квартиру в Дубае – предусмотрены ли ограничения?

Арендодатель имеет право самостоятельно принимать решение относительно установления стоимости аренды. Какие-либо ограничения отсутствуют. Однако не стоит забывать о том, что правила при долгосрочной и краткосрочной аренде разные. 

В случае продления долгосрочного контракта, если с момента заключения первого договора не прошло 24 месяца, поднятие чека не предусмотрено. В остальных случаях повышение стоимости аренды возможно при увеличении среднерыночной стоимости аренды, но обязательно следует учитывать индекс калькулятора RERA, в котором указаны средние ставки и возможный процент повышения стоимости по данному апартаменту. 

При краткосрочной аренде, возможно быстро реагировать на колебания рынка, нет привязки к индексу RERA, и в перспективе нескольких лет, краткосрочная аренда приносит более высокую маржинальность по сравнению с долгосрочной арендой.

Требования к арендаторам в Дубае

Для краткосрочной аренды гостям предъявляется минимальное количество требований. Они лишь должны полностью оплатить срок аренды перед заселением и оставить залог на случай непредвиденных обстоятельств со стороны арендатора.

Что касается долгосрочной аренды, то согласно действующему законодательству, передавать собственность во временное владение на долгосрочный период арендатору могут только физлица со статусом резидента Эмиратов или юрлица. 

Договор аренды могут заключать с:

• гражданами страны;

• иностранцами с визой резидента;

• гражданами страны из ССАГПЗ;

• юрлицами с регистрацией в ОАЭ.

Получение визы резидента или регистрация юридического лица являются обязательными условиями для заключения долгосрочного договора аренды. Получить визу не так уж и просто. Для этого иностранцу потребуется приобрести недвижимость стоимостью от одного миллиона дирхамов (~300 000 usd), стать учредителем компании, трудоустроиться в местную фирму или поступить в высшее учебное заведение на территории страны.

Преимущества сдачи квартиры краткосрочную в аренду

Сдача в аренду недвижимости в Дубае, как и любой другой вид деятельности, имеет свои плюсы и минусы. К основным преимуществам краткосрочной аренды, стоит отнести:

1.    Высокий доход. Удачное расположение дома, просторная планировка, большая площадь, качественная меблировка и ремонт в значительной степени повышают шанс на получение высокого дохода. Правильно подобранные апартаменты для дальнейшей сдачи в аренду способны обеспечить доходность до 10% годовых. 

2.    Удаленное управление. Владелец квартиры, который решил сдавать квартиру в Дубае на краткосрочный период, имеет возможность заключить договор с нашей управляющей компанией, которая будет контролировать арендатора, решать все операционные задачи и поддерживать апартаменты в хорошем состоянии. 

3.    Оплату рассрочки с помощью денежных средств, которые поступают собственнику от сдачи в аренду. Если собственник приобретает квартиру в рассрочку, доходы от сдачи недвижимости можно использовать для погашения ежемесячных платежей. Однако здесь важно приобрести недвижимое имущество на этапе сдачи в эксплуатацию. Если покупка произошла в период застройки, собственник должен ориентироваться на период запуска проекта.

4.    Быстрый выход из инвестиций без потерь в цене, так как стоимость апартаментов при продаже выше на 20% и более, если они свободны и в ней не проживают долгосрочные клиенты, а до момента продажи апартаменты приносят прибыль от краткосрочной аренды. Также, нет необходимости нотариального уведомления арендатора за 1 год до предполагаемой даты расторжения арендного контракта и продажи апартаментов.

5.    Возможность личного проживания в апартаментах 30 дней в году, стоит только предупредить нас о Вашем приезде заранее, и мы заблокируем календарь.

6.    Лучшая сохранность недвижимости, так как после выезда каждого клиента производится тщательная уборка и мелкий ремонт, при необходимости. 

7.    Гарантированная оплата всего срока аренды, так как мы заселяем краткосрочного арендатора только при 100% предоплате.

8.    Порча имущества арендатором покрывается из залоговой суммы, которую наша управляющая компания всегда контролирует при каждом бронировании. 

9.    При краткосрочной аренде, возможно быстро реагировать на колебания рынка, нет привязки к индексу RERA, и в перспективе нескольких лет, краткосрочная аренда приносит более высокую маржинальность по сравнению с долгосрочной арендой.

Недостатки сдачи апартаментов в краткосрочную аренду

Сдача квартиры в Дубае в краткосрочную аренду может иметь свои сложности и недостатки. Наиболее существенные из них:

1.    Сезонные колебания. Чтобы жилье приносило стабильный доход важно выбрать не только правильное местоположение и соответствующую площадь, но и стратегию сдачи в аренду. Наша управляющая компания RAD Holiday Homes всегда поможет провести анализ рынка, предложит разные варианты стратегий и незамедлительно сообщит о любых изменениях рынка, чтобы инвестор мог принять правильное и актуальное решение.

2.    Необходимость инвестиций в меблировку по стандартам DTCM, что изначально требует дополнительных вложений, но повышает доходность в будующем.

3.    Волотильность рынка. Рынок краткосрочной аренды сильнее подвержен изменениям, чем рынок долгосрочной аренды. Но, если рассматривать стратегию инвестирования на длительный период, краткосрочная аренда приносит больший доход, чем долгосрочная, хотя в моменте по некоторым проектам может быть иначе.

Перед принятием решения о стратегии сдачи жилья в аренду важно обратить внимание на перечисленные факторы. Необходимо учесть местные рыночные условия, спрос на арендное жилье и финансовые возможности для эффективного управления и получения прибыли от инвестиции в недвижимость.

Разновидности жилых арендных помещений

Существуют различные виды жилых арендных помещений. Прежде чем начать поиски подходящего жилья, будет полезно ознакомиться с особенностями каждого из них.

Самые популярные для краткосрочной и долгосрочной сдачи разновидности жилых арендных помещений

Апартаменты

Инвесторам, которые хотят приобрести недвижимость для сдачи на долгосрочный или краткосрочный период, стоит обратить внимание на студии и апартаменты с одной или двумя спальнями. Студии и квартиры с одной спальней являются самым популярным вариантом для аренды жилья. При выборе жилья, стоит обратить внимание на год постройки здания, местоположение и транспортную развязку. Лучше всего приобрести недвижимость в таких районах как: 

• Downtown
• Dubai Marina и JLT
• Business Bay
• Sobha Hartland
• Palm Jumeirah
• Dubai Hills
• Al Furjan

Перед покупкой апартаментов с целью инвестиций и сдачи в аренду, мы всегда советуем Вам обратиться за консультацией к нашим специалистам, так как очень много нюансов и важных факторов, на которые стоит обратить внимание, чтобы инвестиции действительно приносили максимальную прибыль. 

Виллы

Если сумма инвестиций не ограничена, стоит рассмотреть возможность приобретения виллы в популярных туристических районах в близи с пляжем и развлечениями. Такие виллы пользуются спросом в высокий туристический сезон, а также среди резидентов для краткосрочной аренды. 

Отельные апартаменты и сервисные апартаменты  

Отельные апартаменты и сервисные апартаменты самые не популярные виды жилой недвижимости для инвестирования. Почему?

• Собственник не имеет выбора Управляющей компании и стратегии сдачи в аренду

• Комиссия отеля за управление зачастую выше, чем у Управляющих компаний

• В случае перепродажи такой недвижимости потребуется длительное время и есть риск отсутствия роста стоимости 

• Доходность такого типа жилой недвижимости обычно гораздо ниже, чем обычных апартаментов 

Особенности содержания жилья для аренды

Владельцы недвижимости, передающие собственность во временное владение арендатору, обязаны оплачивать годовой взнос за обслуживание жилья. Стоимость взноса определяют сотрудники Земельного департамента. Средняя стоимость находится в пределах 3-30 дирхамов (1-8 usd) за кв.м. Оплата перечисляется на счет ежемесячно. На итоговую стоимость оказывает влияние место расположения здания, наличие балконов и иные параметры. В годовой взнос входит оплата различных услуг, начиная от вывоза мусора и заканчивая охраной дома. 

Также ежемесячно необходимо оплачивать счета за свет и воду (DEWA), кондиционер (в некоторых зданиях кондиционер бесплатный), газ (если есть). 

При долгосрочной аренде 

- Собственник оплачивает счета за годовое обслуживание дома

- Арендатор все коммунальные услуги (свет, вода, газ, кондиционер, интернет)

При краткосрочной аренде 

- Собственник оплачивает все счета: за годовое обслуживание дома и коммунальные услуги (свет, вода, газ, кондиционер, интернет). 

При этом, наша Управляющая компания оказывает помощь собственникам в оплате ежемесячных счетов из прибыли от аренды, так как зачастую инвесторы находятся вне страны и произвести оплату затруднительно. 

Если после прочтения данной статьи у вас возникло желание сдавать свою недвижимость в Дубае, то обращайтесь в нашу управляющую компанию RAD Holiday Homes. Мы возьмем все заботы при сдаче жилья на себя, а вы будете получать прибыль и всю необходимую отчетность, находясь в любой точке мира.